近年来，商业性质的物业服务合同在给人民群众带来生活便利的同时，也产生诸如矛盾纠纷并以案件形式涌入人们法院，导致大量物业服务合同纠纷案件的发生。2022年以来，近三年共受理物业服务合同纠纷案件2489件，其中2020年受理402件、2021年受理908件、2022年受理1179件，上升趋势明显，亟待引起关注。

物业服务合同纠纷案件特点:

一是个案少，但系列案件多。物业服务合同纠纷案件群体化特征明显，系列案件较多，近三年，该院共受理物业服务合同纠纷批量案件48批次，同一批次少则数十件，多则百件，百件以上批次占比10.4%，案件量占比37.4%。与此同时，作为被告的业主，出于相同的利益往往会“抱团”，建立业主群，交流证据，以形成“集体对抗”给办案法官施加压力，把业主与物业之间的矛盾转嫁到法院。

二是诉讼标的小，但诉前调解难。从分析2489件物业服务合同纠纷来看，62.8%的案件标的额在10000元以下，绝大多数被告对在诉讼中的抗辩理由集中在服务标准及其从业人员不符合相应资质，以及房屋质量存在问题，认为物业服务未能满足业主的需求。虽然该类型纠纷案件标的额较小，但是由于双方争议较大，双方关系剑拔弩张，该类案件诉前调解成功率不高。

三是法律关系清楚，但举证困难。物业公司通常以物业服务合同举证，没有提供物业服务的相关照片、录像等证明确实提供了物业服务，业主通常开庭前对小区环境进行拍照作为证据提供，不能充分证明物业公司长期不履行物业服务的事实。对于服务质量和服务标准缺乏规定和约束，在物业服务纠纷案件中，业主对于物业服务的质量众说纷纭，但难以提供切实的证据证明，对于物业服务质量的判断极易激化矛盾，不利于矛盾的化解。

四是案件裁判易，治理难。该院65.1%的案件以准予撤诉方式结案，撤诉率约为74.8%，申请执行仅占0.6%，但是物业服务纠纷合同“重复”发生概率大，同一小区的物业服务合同纠纷频发多发，业主与物业公司之间的争议难以通过“一次裁判”根治到位。

对此，该院提出如下建议：

一是集中快审速裁。针对群体性物业纠纷，进入诉中案件，采用集中排庭、集中审理的方式，提高庭审效率。庭后对于具有调解可能性的案件，选取具有代表性的业主进行重点调解，确定调解方案，动员业主主动解决纠纷。对于争议较大，调解困难的案件，选择一案立即裁判，尽快送达，为其他案件的当事人提供裁判预期，促成集中化解，避免引发“次生矛盾风险”。

二是强化诉源治理。将物业服务合同纠纷纳入基层社会治理、服务共同缔造的重要内容，加强行业主管部门对物业公司的监督和管理，明确物业服务行业标准，形成可量化、可评价的服务评价体系，同时要引入街道、社区等基层组织力量，加强物业服务的管理与治理，探索建立由行政部门、居民委员会、业主委员会、物业服务企业及业主代表等参加的物业服务质量评估小组，制定打分规则与评价通道，定期对物业服务质量进行测评，形成源头治理、综合治理格局。

三是做好普法宣传工作。加大对于物业管理相关的法律法规的宣传教育，街道、社区可以通过图片展示、宣传手册、案例讲解等，普及物业法律知识，提高业主和物业公司的对物业服务、物业管理的相关法律知识，以此预防、减少此类纠纷的发生，营造和谐稳定的物业服务关系。